"Superädifikate sind Bauwerke, die auf fremdem Grund in der Absicht aufgeführt werden, daß sie nicht stets darauf bleiben sollen" (§ 435 ABGB).

Das Bauwerk ist Gegenstand eines besonderen Eigentumsrechtes und steht nicht im Eigentum des Grundeigentümers. Im Verlassenschaftsverfahren ist zu prüfen, wer Eigentümer der Liegenschaft und wer Eigentümer des Bauwerks ist. Es ist zu erheben, aufgrund welcher Rechtsgrundlage (z.B. Pachtvertrag) der Bauwerkseigentümer die Grundparzelle nutzen darf.

Eigentumserwerb am Bauwerk (allgemein)

Der Erbauer (Bauführer) eines Superädifikates erwirbt Eigentum am Haus durch die Erbauung des Hauses. Jeder weitere Rechtsübergang, sei es durch Schenkung, Kauf oder Erbschaft ist urkundlich nachzuweisen (z.B. durch Vertrag bzw. Einantwortungsurkunde). Diese Urkunden können zum Zwecke des Erwerbes des Eigentumsrechtes und Nachweises einer geschlossenen Vormännerkette in der Bauwerkskartei des zuständigen Grundbuchsgerichtes hinterlegt werden.

Eintrittsberechtigung in den Pachtvertrag

Die Pachtrechte sind nicht Gegenstand des Verlassenschaftsverfahrens. Die Eintrittsberechtigung ist im Pachtvertrag geregelt.

Gemäß § 15 KleingartenG sind der Ehegatte, Verwandte in gerader Linie oder eine Person, die an der Bewirtschaftung eines Kleingartens in den letzten 5 Jahren maßgeblich mitgewirkt hat, eintrittsberechtigt. Sollten mehrere eintrittsberechtigte Personen vorhanden sein und keine Einigung erzielt werden können, haben der Ehegatte und die Kinder den Vorzug, unter diesen Personen hat den Vorzug, wer den Kleingarten bewirtschaftet hat.

Die Erklärung, den Eintritt in die Pachtrechte geltend zu machen, muss binnen 2 Monaten ab Todestag schriftlich beim Obmann des Kleingartenvereins abgegeben werden. Der Obmann des Kleingartenvereins wird im Zuge des Verlassenschaftsverfahrens verständigt, dass seitens des Verlassenschaftsgerichtes keine Bedenken hinsichtlich der Übertragung der Pachtrechte bestehen.

Eigentumserwerb am Bauwerk im Erbweg

Das Eigentumsrecht an dem Bauwerk geht im Erbwege über, soferne im Pachtvertrag nicht eine Abfindung vorgesehen ist. Zur genauen Aufnahme des Superädifikates im Verlassenschaftsverfahren benötigt der Notar als Gerichtskommissär einen Lageplan, aus dem die einzelnen Parzellen sowie die Grundstücksteile, auf welchen das Bauwerk errichtet ist, ersichtlich sind.

Als Grundlage für die Bewertung des Bauwerkes wird der dreifache Einheitswert des Superädifikathauses herangezogen, welcher als Bemessungsgrundlage für die Gerichtsgebühren und die Erbschaftssteuer gilt.
Zur Bemessung von Pflichtteilen oder der Haftung für Nachlassschulden ist jedoch der Verkehrswert maßgebend. Ist kein Einheitswert vorhanden oder wurde die Inventur und Schätzung beantragt, sind das Haus und die Bepflanzungen durch einen gerichtlich zertifizierten Sachverständigen zu schätzen und sodann der Schätzwert (= Verkehrswert) in das Nachlassinventar aufzunehmen.

In die Einantwortungsurkunde (Urkunde, welche die Verlassenschaftsabhandlung abschließt) wird eine Hinterlegungsklausel aufgenommen, welche den Erben, der das Bauwerk übernimmt, als Eigentümer desselben ausweist. Die Einantwortungsurkunde kann beim zuständigen Grundbuch in der Bauwerkskartei hinterlegt werden. Die Hinterlegung der Einantwortungsurkunde hat auf die Übertragung der Pachtrechte keinen Einfluss.

Autor: Dr. Rudolf Schweinhammer