Vorsicht ist die Mutter des gelungenen Wohnungskaufs. Denn es gibt mehr zu beachten als Lage, Ausstattung und Preis.

VON MICHAEL KÖTTRITSCH

WIEN. "Nur der Vergleich macht sicher", sagt Michael Ambrosch, Rechtsanwalt und Wohnrechts-Experte. Also gelte es, verschiedene Wohnungen zu besichtigen, zu vergleichen, Gefühl für Lage, Größe, Ausstattung und Preis zu entwickeln, um am Tag X beruhigt die Unterschrift unter den Kaufvertrag setzen zu können. "Jeder Fehler kostet Geld", meint Ambrosch. Viel Geld mitunter: Wer Wohnungseigentum erwirbt, übernimmt finanzielle Verantwortung für die gesamte Liegenschaft - nicht nur für die eigene Wohnung - und damit anteilsmäßig Kosten, die für Reparaturen oder Sanierungen anfallen.

Alt- oder Neubau?
Die Grundsatzfrage "Neubau oder Altbau?" solle am Anfang der Wohnungssuche stehen, meint Norbert Kessler von der "Mobilen Gebietsbetreuung", die zum Thema Wohnungskauf regelmäßig kostenlose Seminare (nächster Termin: 9. September, IX., Julius-Tandler-Platz 3, Info: 01/522 72 54) anbietet. Ein Altbau berge immer das Risiko mangelhafter Bausubstanz, die früher oder später renoviert werden müsse. Oft würden in Altbauten auch Verwertungs-Firmen als Mehrheitseigentümer teure Umbauten gegen den Willen einzelner Miteigentümer durchsetzen, um Wohnungen dann mit Gewinn zu verkaufen.

"Alles, was vor Vertragsunterzeichnung geprüft wird, spart Ärger und Kosten", bringt es Kessler auf den Punkt. Nachträglich sei oft nur Schadensbegrenzung möglich. Wer sein Traumobjekt gefunden hat, bei dem auch Infrastruktur, Lärmkulisse, Helligkeit stimmen (die Experten raten, die Wohnung mehrmals zu verschiedenen Tageszeiten zu besichtigen), solle drei Dinge prüfen:

"Der erste Weg führt zum Bezirksgericht", raten die Wohnrechts-Experten. Der Grundbuchauszug koste acht Euro und sei sein Geld wert: Die Urkunde verrät nicht nur, wer Eigentümer der Liegenschaft ist oder ob Hypotheken eingetragen sind, sondern auch, ob Klagen gegen Miteigentümer wegen Zahlungsrückständen angemerkt sind. "Häuser, in denen Miteigentümer notorisch nicht zahlen, sind Problemhäuser. Die zahlenden Miteigentümer müssen in der Regel den Ausfall der Nichtzahler zwischenfinanzieren. Ein Dutzend (oder mehr) Vorzugspfandrechte im Grundbuch sprechen eine klare Sprache", meint Ambrosch.

Zweitens empfehle sich - mit einer Vollmacht des Verkäufers - die Einsicht bei der Baupolizei (in Wien die MA37). Daraus sei zu erkennen, ob "eine Widmung als Wohnung vorliegt oder ob Erhaltungsarbeiten öffentlich aufgetragen sind", sagt Norbert Kessler. Schließlich lohne als Schritt drei, bei der Hausverwaltung die Abrechnungen (Einnahmen/Ausgaben, Wohnkostenrückstände des Verkäufers, Übersichtlichkeit) einzusehen.

Preisfalle Nebenkosten
Bleibt die Frage der Finanzierung: "Zum Kaufpreis, der mit dem Verkäufer ausverhandelt wird, kommen bis zu 14 Prozent dazu", rechnet Rechtsanwalt Ambrosch vor. Neben Grunderwerbssteuer (3,5 % des Kaufpreises) fallen Kosten für Makler (max. 3 %), Vertragserrichtungs-Gebühr (z. B. 2 %) und die Grundbucheintragung (1 %) an. Abhängig von der Höhe des Kredits werden daneben 1,2 % für die Pfandrechtseintragung, 0,8 % Kreditgebühr und rund 2 % Bearbeitungsgebühr fällig.

Fehlt nur noch der Vertrag. Norbert Kessler empfiehlt, alles mitzuschreiben, was mit dem Makler besprochen wird, alle Zusagen in den Vertrag hineinzureklamieren, denn das Kauf-anbot des Käufers ist verbindlich. Was noch im Vertrag stehen sollte: Die Gewährleistung der Lastenfreiheit und der tatsächlichen Größe, eine Vereinbarung, den Kaufpreis zuerst auf ein Treuhandkonto zu überwiesen und erst nach der Eintragung des Käufers ins Grundbuch auszufolgen, schließlich die Provision des Maklers.

Um in der Abwicklung nichts falsch zu machen, rät Kessler, einen Anwalt oder Notar beizuziehen: "Vertrag, Grundbuchsgesuch und Treuhandschaft sind in der Hand von Experten am besten aufgehoben."