Recht & Steuer. Geht es um Immobilien, kann eine wohlmeinende Tat die Brieftasche ordentlich belasten. Worauf bei einer Schenkung zu achten ist und wie sich Steuern sparen lassen.

VON SARA NARJIS

Man irrt, wenn man glaubt, dass Schenken eine leich te Sache sei." Seneca mag bei diesem Satz nicht in erster Linie an Häuser oder Wohnungen gedacht haben - doch gerade bei Immobilien trifft der römische Philosoph und Dichter die Thematik sehr genau. Vor allem für den Beschenkten kann es recht kompliziert - und teuer werden. Meist muss er tief in die Tasche greifen - und Steuern an den Fiskus abliefern. Wie viel? Das ist ganz unterschiedlich, im besten Fall sind es zwei Prozent, im schlechtesten sind es stolze 60. Die Höhe des Steuersatzes richtet sich dabei zum einen nach dem Wert der Immobilie, zum anderen nach dem Verwandtschaftsverhältnis der Beteiligten. Ein Beispiel: Schenkt ein Vater seiner Tochter eine Wohnung, fällt die Tochter in die günstigste Steuerklasse, in der - abhängig vom Wert der Wohnung - zwischen zwei und 15 Prozent zu zahlen sind.

Es bleibt in der Familie

"Als Berechnungsbasis dient der sogenannte dreifache Einheitswert, der vom Finanzamt ermittelt wird und in der Regel weit unter dem eigentlichen Wert einer Wohnung liegt. Der Beschenkte kommt also relativ günstig davon", erklärt Rechtsanwalt Michael Gabler von der Kanzlei "Gabler Gibel & Partner".

So glimpflich geht es mit einer geschenkten Wohnung allerdings nicht immer aus. Vor allem dann nicht, wenn man als "fremde Person" gilt und in die ungünstigste Steuerklasse fällt, in der man mit bis zu 60 Prozent Abgaben rechnen muss. Aber wer schenkt Immobilien schon einem Fremden? So abwegig ist dies auch wieder nicht - denn diese Regelung betrifft auch den Lebensgefährten, da dieser steuerrechtlich als Fremder gilt. Schlupflöcher gibt es hierbei nicht, die einzige Möglichkeit, um doch noch gut auszusteigen: der Weg zum Standesamt. Denn dadurch steigt der Lebensgefährte als nunmehriger Ehepartner in die günstigste Steuerklasse auf.

Handelt es sich bei dem Fremden indes um einen Freund oder um das Patenkind, wird (gar nicht so selten, wie man meinen möchte) adoptiert, um ein Verwandtschaftsverhältnis zu schaffen oder zu "verbessern".

Steuerlich günstiger wird eine Immobilienschenkung ebenfalls, wenn sich der bisherige Eigentümer ein Nutzungsrecht - zum Beispiel ein Wohnrecht - vorbehält, da dies den Wert der Liegenschaft und damit auch die Steuer senkt. "Beim Schrebergarten von der Oma bringen solche Tricksereien nicht wirklich etwas. So etwas macht sich nur bei großen Transaktionen bezahlt", weiß Robert Zsifkovits von der Arbeiterkammer Wien.

Kaufen statt schenken?

Eine andere Variante, um die Steuer zu drücken, kann der Abschluss eines Kaufvertrages anstelle eines Schenkungsvertrages sein. Dadurch fällt zwar eine Grunderwerbssteuer an, doch in vielen Fällen wird die finanzielle Belastung dadurch geringer. Auf Grund der komplexen Materie empfiehlt es sich, einen Experten wie Notar oder Anwalt zu Rate zu ziehen. Denn unter anderem "muss der Kaufpreis den dreifachen Einheitswert übersteigen und außerdem auch tatsächlich bezahlt werden", so Gabler. Zu viele Tricksereien sind dennoch nicht ratsam, vor allem dann, wenn die Grenze zum Legalen überschritten werden könnte. Wieder ein Beispiel: Man will sich die Schenkungssteuer ersparen. Statt seiner Tochter also die Wohnung zu schenken, verkauft sie ihr der Vater zum Schein - ohne dass ein Kaufpreis bezahlt wird. "Das ist Steuerhinterziehung und kann zu Strafzahlungen führen, die weit höher sind als die Steuerersparnis. Kurz: Man sollte sich nicht aus Ersparnisgründen auf waghalsige Vertragskonstruktionen einlassen", warnt Gabler.

Die lieben Erben

Ist erben günstiger (und unkomplizierter) als schenken? In steuerlicher Hinsicht ist es einerlei, in rechtlicher Hinsicht haben beide Varianten ihre Vor- und Nachteile.

Ein Vorteil beim Erben liegt etwa darin, dass ein Testament beliebig geändert werden kann, was in der Praxis Folgendes bedeutet: Kommt es vor dem Tod zu Streitereien mit dem Erben, kann der Eigentümer der Immobilie ohne weiteres einen anderen bestimmen.

Diese Flexibilität wiederum gibt es bei der sogenannten Schenkung auf Todesfall nicht - eine Änderung des Vertrages ist nur in Ausnahmefällen möglich. Genau darin liegt aber auch ein Vorteil gegenüber einem Testament. Gesetzt den Fall, der Betreffende ist knapp vor Ableben geistig nicht mehr zurechnungsfähig und ändert durch Beeinflussung dritter Personen sein Testament, dann gilt dies auch und ist von den ursprünglichen Erben nur schwer anfechtbar.