ERSATZ VON INVESTITIONEN. Von gesetzlichen Ansprüchen, wesentlichen Verbesserungen und Verhandlungsgeschick. Wegweiser durch den Ablöse-Dschungel.

Sie haben in Ihrer Wohnung einen Abstellraum zum Badezimmer umfunktioniert, die Wände verfliest, Dusche und WC installiert, ziehen jetzt um und hätten den Aufwand gerne entschädigt, zumindest teilweise? Gilt bloß noch abzuklären, ob für die Umbauten dazumal die Zustimmung der Hausverwaltung und die Baugenehmigung der Gemeinde eingeholt wurden, wie viel von der Investition nach all den Jahren noch geltend gemacht werden kann und ob Sie belegen können, was die Arbeiten gekostet haben. Nur einige der Fragen, die in Sachen Ablöse geklärt werden wollen.


Ablöse ist nicht Ablöse

"Kaum ein Thema ist so kontroversiell wie die Ablöse", meint dazu Arbeiterkammer-Wohnrechtsexperte Walter Rosifka. Zunächst muss man unterscheiden, ob es um eine vertragliche Vereinbarung zwischen ausziehendem Mieter und seinem Nachfolger geht oder um den gesetzlichen Anspruch gegenüber dem Vermieter, auch Investitionsersatz genannt. Letzterer steht, so Rosifka, "prinzipiell jenen Mietern zu, die in den letzten 20 Jahren Investitionen zur Verbesserung des Standards der Wohnung getätigt haben". Einschränkung: Sofern das Mietrechtsgesetz (MRG) auf sie zutrifft. Und das ist etwa bei nach 1953 frei finanziert erbauten Häusern, Mietern von Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern teilweise nicht der Fall.

Was ist wesentlich?

Was nun unter wesentlichen Verbesserungen zu verstehen ist: unter anderem die Errichtung oder Umgestaltung (nicht aber Reparatur) von Wasserleitung, Gasleitung, Beheizung, Wärmeversorgung sowie elektrischen oder sanitären Anlagen - freilich in der dem jeweiligen Stand der Technik entsprechenden Ausstattung. Andere Investitionen sind insbesondere dann ablösewürdig, wenn sie aus öffentlichen Mitteln gefördert wurden (etwa Lärmschutzfenster).

Was die Höhe des Anspruchs betrifft, so wird diese nach den - durch Rechnungen belegten - tatsächlichen Kosten der Investitionen kalkuliert. Unangenehm für all jene, die keine Originalfakturen samt Zahlungsbestätigungen mehr zur Hand haben. Vom Rechnungsbetrag in Abzug kommt zudem eine jährliche Abschreibung, die laut MRG zwischen einem Zehntel (etwa bei Heizungen, Badezimmern) und einem Zwanzigstel (vor allem nicht geförderte, zwischen Jänner 1982 und Februar 1991 getätigte Investitionen) pro Jahr ausmacht. Weiters können von der so ermittelten Ablösesumme etwaige offene Mietzinsen, Gerichts- oder Reparaturkosten abgezogen werden.

Kein gesetzlich gesicherter Anspruch auf Ablöse besteht hingegen in Bezug auf Möbel, Einbauküchen, Holzdecken, Telefon- und Kabel-TV-Anschlüsse. Auch den Einbau von Sicherheitstüren, zusätzlichen Geräten wie Geschirrspüler und Kühlschrank oder das Schleifen und Versiegeln von Fußböden können sich Mieter nicht nachträglich "rückvergüten" lassen. Dasselbe gilt laut Werner Böhm, stellvertretendem Direktor von Wiener Wohnen, für Arbeiten, die vom Mieter auf Grund seiner Erhaltungspflicht getätigt wurden, sowie alle Verbesserungen, denen der Vermieter berechtigterweise nicht zugestimmt oder von der Wiederherstellung des früheren Zustandes abhängig gemacht hat. Böhm: "Hier kann eine Ablöse nur auf Basis von Vereinbarungen erfolgen - und zwar in der Regel nur mit dem Nachmieter."


Mit dem Nachfolger verhandeln

Eine Ablöse mit dem Nachmieter zu vereinbaren (siehe Kasten), ist zum Beispiel oft bei Wohnungswechseln möglich, wo Gemeinnützige Bauvereinigungen als Vermieter auftreten. "Wenn es die Genossenschaft ermöglicht, dass sich der ausziehende mit dem neuen Mieter in Verbindung setzt, kann auf privater Basis über eine Ablöse verhandelt werden", so Rosifka. Ablöse-Verpflichtung besteht jedoch keine. Eine Frage des Verhandlungsgeschicks - wenn auch im Rahmen gesetzlicher Einschränkungen. Rosifka: "Für jeden Ablösebetrag muss eine gleichwertige Gegenleistung geboten werden." Unzulässig sind in diesem Zusammenhang etwa Ablöseforderungen für besondere Wohnumgebungen oder Ausstattungen der Wohnhausanlage (Grünanlage, Schwimmbad), da dafür ohnehin Miete bezahlt wird.

"Nicht jede Ablöse ist dem Grunde oder der Höhe nach gerechtfertigt", mahnt Rosifka zur Vorsicht. Wer bezahlt, sollte eine Beratung durch Mietrechtsexperten in Anspruch nehmen, um dann allenfalls mittels Antrag bei der Schlichtungsstelle oder beim Bezirksgericht (innerhalb von zehn Jahren) Rückforderungen an jene zu richten, denen das Geld übergeben wurde.

RECHTLICHES. Nachmieter
Der Vermieter ist gesetzlich nicht dazu verpflichtet, dem Ausziehenden die Möglichkeit zu geben, mit seinem Nachfolger eine Ablösevereinbarung zu treffen. Erfolgen kann dies trotzdem, wenn bereits vertraglich ein Weitergaberecht festgelegt wurde oder der Vermieter ein Vorschlagsrecht in puncto Nachfolger einräumt. Eine weitere Variante: Der Vermieter stimmt zu, dass "alter" und "neuer" Mieter in Kontakt - und Verhandlungen - treten.